Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. En 2026, c'est au tour des F d'être dans le viseur : ils le seront dès 2028. Ces échéances transforment le marché locatif et créent à la fois des risques et des opportunités pour les investisseurs qui anticipent.
Le calendrier d'interdiction à retenir
- 1er janvier 2025 — Interdiction de louer les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an).
- 1er janvier 2025 — Les logements G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location ou d'un renouvellement.
- 1er janvier 2028 — Extension aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 — Extension aux logements classés E.
Combien de logements sont concernés ?
Selon les données du SDES (Service des données et études statistiques), environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G en France, dont 1,8 million mis en location. En Île-de-France, la proportion de passoires thermiques atteint 23 % du parc locatif privé, contre 18 % en moyenne nationale.
La décote comme levier d'entrée
L'opportunité pour les investisseurs
Les propriétaires qui n'ont pas les moyens de rénover cèdent leurs biens à prix décotés — parfois 15 à 25 % sous la valeur du marché selon les notaires. Pour un investisseur prêt à engager des travaux, c'est une fenêtre rare : acheter moins cher, rénover (avec les aides MaPrimeRénov' et CEE), puis relouer à un loyer révisé à la hausse.
- MaPrimeRénov' Copropriétés : jusqu'à 45 % des travaux pris en charge pour les copros en rénovation globale.
- CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : prime versée par les fournisseurs d'énergie pour isolation, pompe à chaleur, etc.
- Déficit foncier renforcé : jusqu'à 21 400 €/an de travaux déductibles des revenus globaux pour les passoires thermiques rénovées.
Les risques à ne pas sous-estimer
Acheter une passoire thermique sans plan de rénovation solide, c'est s'exposer à une vacance locative forcée. Les coûts de rénovation énergétique peuvent dépasser les 30 000 € pour un appartement de 60 m² selon la nature des travaux (isolation par l'extérieur, remplacement du système de chauffage). Un DPE mal réalisé peut aussi s'avérer inexact : faire réaliser un DPE de contrôle avant toute acquisition est fortement recommandé.
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