Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel est sans doute l'optimisation fiscale la plus puissante accessible aux particuliers qui investissent dans l'immobilier. Bien utilisé, il permet d'effacer fiscalement 100 % des loyers pendant 10 à 15 ans. C'est souvent l'arme fiscale par défaut d'un premier investissement locatif.
Le mécanisme en deux phrases
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, copropriété, comptable…) ainsi que l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Résultat : un résultat fiscal proche de zéro, donc zéro impôt sur vos revenus locatifs, parfaitement légalement.
La règle d'or
Quand le choisir ?
- Vos loyers dépassent 15 000 €/an : vous sortez automatiquement du micro-BIC et devez opter pour le réel.
- Vous êtes fortement imposé (TMI ≥ 30 %) : le gain fiscal du réel écrase celui du micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %).
- Vous avez emprunté : les intérêts d'emprunt + amortissements cumulés dépassent presque toujours 50 % des loyers.
LMNP ou micro-BIC : quel régime est le plus rentable ?
Notre simulateur compare automatiquement les deux régimes pour votre bien.
Les points de vigilance
- Comptabilité obligatoire : comptez 300 à 600 €/an de frais comptables. Largement rentabilisés par l'économie d'impôt.
- Plus-value à la revente : depuis la réforme 2025, l'amortissement est réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Cela reste avantageux mais moins qu'avant — le match LMNP vs SCI à l'IS en 2026 s'est nettement rééquilibré. Au-delà d'un certain patrimoine, il devient pertinent de basculer en SCI à l'IS avec holding.
- Meublé obligatoire : un vrai mobilier conforme à la liste légale (literie, plaques, frigo, table, rangements, luminaires…).
